Берлин плаши инвеститорите с национализация на жилища

Плановете за национализация на големи частни жилищни портфейли в Берлин създават несигурност сред инвеститорите и заплашват да забавят строителството и модернизацията на съществуващите сгради. Спорната инициатива, подкрепяна от левите политически сили в германската столица, предизвика остра реакция от страна на имотния бизнес, банките и федералното правителство.

В основата на конфликта е намерението на „Левите“, Зелените и Германската социалдемократическа партия (SPD) да прехвърлят в обществена собственост част от жилищните имоти на големите компании, притежаващи над 10 000 апартамента в Берлин.

Според предварителните договорености дружествата ще могат да запазят до 10 000 жилища, а останалите ще подлежат на прехвърляне срещу обезщетение. Предложението може да засегне пет големи компании и най-малко 150 000 жилища, съобщава германският вестник Der Tagesspiegel.

Инвестиции за милиарди са под въпрос

Несигурността около бъдещата собственост на жилищните сгради вече оказва влияние върху инвестиционните решения. Според публикация на Berliner Zeitung плановете за национализация са поставили под въпрос проекти, обхващащи 3480 жилища.

Представители на сектора предупреждават, че инвеститорите могат да отложат не само изграждането на нови сгради, но и скъпоструващи ремонти и мерки за повишаване на енергийната ефективност.

В анализ за Der Tagesspiegel предприемачите Лукас Щайнхилбер и Максимилиан Зайферт посочват, че инвестициите в енергийно обновяване на жилищни сгради се планират за десетилетия напред. Когато бъдещето на собствеността остава неясно, компаниите трудно могат да оценят възвръщаемостта на вложенията си.

Допълнителен проблем е продължителността на законодателните и съдебните процедури. Законопроектът за национализация се очаква едва през 2028 г., а евентуалните съдебни спорове могат да удължат несигурността с години.

Големите жилищни компании се противопоставят

Сред потенциално засегнатите дружества е Vonovia, един от най-големите собственици на жилищни имоти в Германия.

Компанията определя предложения модел за национализация като противоконституционен и заявява, че е готова да защитава интересите си по съдебен ред.

От Vonovia подчертават, че преодоляването на жилищния недостиг изисква значителни частни инвестиции, за които са необходими предвидима регулаторна среда и правна сигурност.

Дружеството посочва, че средният наем в неговите берлински имоти е 8,26 евро на квадратен метър. Същевременно компанията продължава да инвестира в ново строителство, като приблизително 1000 жилища са в процес на изграждане.

Не всички големи инвеститори обаче възнамеряват да се оттеглят. Норвежката Heimstaden съобщава, че ще продължи да инвестира в Берлин и планира изграждането на около 500 нови жилища.

Банките предупреждават за по-скъпи кредити

Плановете пораждат тревога и сред германските финансови институции.

Според Германската асоциация на ипотечните банки (VDP) национализацията може да доведе до поскъпване на финансирането не само за големите жилищни компании, но и за домакинствата, които желаят да закупят собствено жилище.

Основното опасение е свързано с обезпеченията по ипотечните кредити. Ако при прехвърлянето на собствеността съществуващите тежести върху имотите бъдат заличавани без достатъчна защита на кредиторите, това би увеличило риска за банките.

От асоциацията предупреждават, че подобна политика не създава нови жилища и може допълнително да задълбочи недостига на достъпни апартаменти в германската столица.

Правителството в Берлин иска по-достъпни наеми

Поддръжниците на национализацията защитават инициативата с необходимостта от ограничаване на поскъпването на жилищата и наемите.

Те смятат, че прехвърлянето на големи жилищни портфейли в обществена собственост ще позволи по-добър контрол върху наемните нива и ще намали зависимостта на пазара от решенията на големите частни компании.

Идеята има и значителна обществена подкрепа. Още през 2021 г. мнозинството от участниците в референдум в Берлин подкрепи национализацията на жилищни имоти, притежавани от големи компании.

Референдумът обаче имаше консултативен характер и не доведе до автоматично прехвърляне на собствеността.

Сегашните предложения се основават на член 15 от германската конституция, който допуска определени видове собственост да бъдат прехвърляни в обществена собственост със закон и срещу обезщетение.

Прилагането на тази конституционна разпоредба към големи жилищни компании обаче остава правно спорно.

Берлин влиза в конфликт с федералното правителство

На фона на нарастващото напрежение германското федерално правителство подготвя законодателни промени, които да затруднят национализацията на частни жилищни имоти.

Министърът на вътрешните работи Александър Добринд представи основните положения на нов закон за защита на инвестициите, който трябва да повиши правните бариери пред подобни инициативи.

Според Handelsblatt предложението е част от усилията на управляващата коалиция на федерално ниво да ограничи възможностите на отделните провинции да прехвърлят големи частни жилищни портфейли в обществена собственост.

Левите политически сили в Берлин отхвърлят тези намерения и настояват, че държавата трябва да разполага с инструменти за противодействие на жилищната криза.

Спорът се очертава като един от най-сериозните конфликти в германската жилищна политика. От едната страна стои стремежът към по-достъпни наеми чрез обществен контрол върху жилищния фонд, а от другата – опасенията, че ограничаването на частната собственост ще отблъсне инвеститорите и ще намали строителството.

За Берлин основният въпрос остава дали национализацията ще помогне за овладяване на жилищната криза, или ще задълбочи недостига на апартаменти, като ограничи инвестициите в нови жилища и обновяването на съществуващите.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg