Имотният пазар се охлажда, но цените продължават нагоре

Пазарът на недвижими имоти в България навлиза в по-селективна фаза – броят на сделките намалява, но цените продължават да растат, а купувачите обръщат все по-голямо внимание не само на квадратурата и локацията, но и на качеството на строителството, инфраструктурата и средата за живот.

Пазарът е „на две скорости“

„Пазарът на недвижими имоти у нас е на две скорости“, коментира доц. д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономически университет – Варна и член на Съвета на директорите на ЕРА Недвижими имоти. Данните на Националния статистически институт показват намаляване на броя на сделките до нива, доближаващи се до тези от 2019 г., въпреки че цените на жилищата продължават да се повишават.

Съществена подробност е, че спадът при сделките се дължи основно на по-малкия брой покупки без ипотечно финансиране. Това засилва значението на банковото кредитиране като фактор за развитието на жилищния пазар.

Владимиров очерта три възможни сценария. При базовия, определен като най-вероятен, ипотечните лихви могат да се увеличат с 0,5–0,7%, броят на сделките да остане между 70 000 и 75 000, а цените да продължат да растат умерено.

Оптимистичният сценарий предполага запазване на лихвите около сегашните нива, по-силно търсене и увеличение на сделките. Рисковият вариант е свързан със значително поскъпване на кредита, което би ограничило достъпа до жилищно финансиране и би довело до по-сериозно свиване на пазара.

Ще поскъпнат ли ипотечните кредити?

Съществена промяна при ипотечните лихви в краткосрочен план не се очаква. Според Ивайло Вълчев, заместник-директор „Банкиране на дребно“ в Първа инвестиционна банка (Fibank), леко повишение е възможно през втората половина на 2027 г., като то може да бъде свързано основно с промени в структурата на кредитополучателите.

Очакванията са ипотечните лихви да останат относително стабилни. Сред факторите за това са методиките, използвани от банките, ниските лихви по депозитите и сравнително ограниченият набор от алтернативи за инвестиране, към които традиционно се насочват българските домакинства.

Все по-голяма разлика между отделните имоти

Следващите две години могат да донесат по-силна диференциация на пазара. Според Стоян Гочев, собственик на RE/MAX City и RE/MAX City Mall, купувачите ще стават все по-взискателни, а ценовата разлика между старото и новото строителство ще бъде все по-видима.

Сигнали за известно охлаждане вече има и при новото строителство. Председателят на Националната асоциация на строителните предприемачи Георги Шопов отчете спад от 12–15% при предварителните договори. Очакванията му са намалението да не надхвърли 20% през годината.

Това обаче не означава непременно по-ниски цени. По думите на Шопов финансово стабилните инвеститори разполагат с достатъчно капитал и при по-слабо търсене могат да предпочетат временно да ограничат продажбите, вместо да правят отстъпки. Прогнозата му остава за продължаващо поскъпване на жилищните имоти.

Купувачите вече не гледат само квадратурата

Променят се и критериите при избора на жилище. От BULGARIAN PROPERTIES очакват повече предложения на вторичния пазар, силно търсене и плавно увеличение на цените. Изпълнителният директор на компанията Полина Стойкова MRICS посочи, че все по-голямо значение за купувачите имат средата около имота, инфраструктурата, разходите за поддръжка и цялостната концепция на жилищния проект.

Така два имота с близки квадратура и местоположение могат да получат все по-различна оценка от пазара в зависимост от качеството на строителството, общите пространства, достъпа до услуги и транспорта и разходите за експлоатация.

Тази промяна поставя ново предизвикателство и пред строителните предприемачи – проектите трябва все по-ясно да показват какво предлагат отвъд самото жилище и с какво се различават от конкурентните предложения.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg