По-строги правила за наемодателите в Германия

Германия подготвя сериозна реформа в наемното си законодателство, която ще ограничи част от възможностите на собствениците при определяне на наемите и оформянето на договорите. Законопроектът на федералното правителство вече премина първото си четене в Бундестага и предстои да бъде разгледан подробно от парламентарните комисии.

Промените засягат около 5,5 млн. частни наемодатели в Германия, посочва Handelsblatt. Основната цел на реформата е да ограничи заобикалянето на действащите ограничения върху наемите и да предостави по-голяма защита на наемателите на пазари с недостиг на жилища.

Нови правила за обзаведените жилища

Една от най-съществените промени е свързана с допълнителната сума, която собствениците могат да начисляват при отдаване на обзаведено жилище. Според законопроекта този „мебелен Zuschlag“ трябва да бъде обвързан с текущата стойност на обзавеждането. Максималният месечен размер по принцип ще бъде 1% от оценената остатъчна стойност на мебелите към момента на сключване на договора.

При напълно обзаведени жилища законопроектът предвижда презумпция, че добавка до 10% от наема за съответното необзаведено жилище е допустима. Наемодателят ще трябва предварително и по собствена инициатива да информира наемателя за размера на тази добавка. Ако това не бъде направено, жилището по правило временно ще се третира като необзаведено.

Целта е да се ограничи практиката минимално обзаведени апартаменти да се предлагат на значително по-високи цени, като по този начин фактически се заобикалят правилата за ограничаване на наемите.

Краткосрочните договори се ограничават до шест месеца

Друго ключово предложение засяга жилищата, отдавани за временно ползване. Изключението от част от защитните правила за наемателите ще може по принцип да се използва само при договори със срок до шест месеца. В определени случаи срокът ще може да бъде удължен до общо осем месеца, ако след началото на договора възникне обективна необходимост от по-дълъг временен престой.

Германското правителство аргументира промяната с необходимостта да се предотврати използването на фиктивни краткосрочни договори като начин за заобикаляне на т.нар. Mietpreisbremse – механизма, който ограничава началния наем в райони с напрегнат жилищен пазар.

Ограничават увеличението на индексните наеми

Реформата засяга и договорите с индексен наем, при които цената се променя според германския индекс на потребителските цени.

В районите с официално определен напрегнат жилищен пазар бъдещите увеличения трябва да бъдат ограничени при висока инфлация. Ако индексът на потребителските цени се увеличи с повече от 3% за една година, само половината от увеличението над този праг ще може да бъде прехвърлено в наема.

Това е важно уточнение спрямо по-ранни версии на реформата, в които се обсъждаше твърд таван от 3,5%. В настоящия внесен в Бундестага вариант механизмът е различен – увеличението над 3% не се забранява изцяло, а се отчита само наполовина.

По-голяма защита при неплатен наем

Законопроектът предлага промяна и при прекратяването на договор заради неплатени наеми.

При действащите правила наемател, който погаси изцяло задълженията си в рамките на определената законова отсрочка, може да обезсили извънредното прекратяване на договора. На практика обаче наемодателят често може паралелно да прекрати договора и по общия ред.

Реформата предвижда еднократно тази защита да важи и за обикновеното прекратяване на договора. Ако просрочените суми бъдат изплатени изцяло, наемателят ще може да запази жилището си и в този случай.

Предвидени са и облекчение за собствениците

Пакетът не съдържа само ограничения за наемодателите. При модернизация на жилище в момента съществува опростена процедура за прехвърляне на част от разходите към наема, когато инвестицията не надвишава 10 000 EUR на жилище.

Правителството предлага този праг да бъде увеличен на 20 000 EUR, тъй като строителните материали и услугите са поскъпнали значително.

Мярката трябва да облекчи най-вече по-малките собственици при ремонти като подмяна на прозорци и други сравнително ограничени модернизации.

Собствениците предупреждават за обратен ефект

Реформата вече предизвиква критики от германските организации на собствениците. Президентът на Haus & Grund Кай Варнеке определя предложенията като ново ограничаване на частните наемодатели и предупреждава, че допълнителната регулация може да отслаби функционирането на жилищния пазар.

Подобни резерви има и Бундесратът. В становището си той настоява при окончателното оформяне на закона да бъде запазен балансът между интересите на наемателите и собствениците и да не се създават допълнителни пречки пред отдаването на празни жилища и изграждането на нови.

Законът все още може да бъде променен

Към 14 август 2026 г. предложените правила все още не са действащо право. След първото четене на 9 юли законопроектът е изпратен в парламентарните комисии, като водеща е Комисията по правни въпроси и защита на потребителите. Това означава, че отделни текстове могат да бъдат променени преди окончателното гласуване.

Ако бъде приета в сегашния си вид, реформата ще има съществено отражение върху германския пазар на жилища под наем – особено върху собствениците, които използват обзаведени жилища, краткосрочни договори или индексни клаузи.

Подробна статистика за средните цени на имоти в България по градове и квартали може да видите в imot.bg